แผนการซื้อ MBS มูลค่า 200 พันล้านดอลลาร์ของทรัมป์: กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระยะสั้น แต่ความเสี่ยงระยะยาวเพิ่มขึ้น

เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 8 มกราคม ประธานาธิบดีสหรัฐฯ โดนัลด์ ทรัมป์ ประกาศว่าได้สั่งการให้ผู้แทนผลักดันให้หน่วยงานที่รัฐบาลสนับสนุน (GSEs) ได้แก่ Fannie Mae และ Freddie Mac ดำเนินโครงการซื้อหลักทรัพย์ที่มีสินเชื่อจำนองเป็นหลักประกัน (MBS) มูลค่า 200 พันล้านดอลลาร์ โดยมีเป้าหมายเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยจำนอง ลดภาระการชำระรายเดือน และปรับปรุงความสามารถในการซื้อบ้าน 

ตลาดตอบสนองทันที: ราคาหลักทรัพย์ MBS ปรับตัวขึ้น หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ที่อ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ยฟื้นตัว และความผันผวนของอัตราผลตอบแทนระยะยาวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่เพียง “นโยบายกู้วิกฤติที่อยู่อาศัย” เท่านั้น แต่ทำงานในลักษณะการเก็งกำไรตามความคาดหวังอัตราดอกเบี้ย โดยมีการค้ำประกันโดยปริยายจากรัฐบาล การเคลื่อนไหวนี้ช่วยหนุนอัตราดอกเบี้ยและสินทรัพย์เสี่ยงในระยะสั้น แต่ในระยะกลางอาจเพิ่มความผันผวนมากกว่าการปรับโครงสร้างแนวโน้มตลาด 

บริบทตลาด: ระบบที่อยู่อาศัยเผชิญแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยสูง 

ตลอดสองปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ อยู่ภายใต้แรงกดดันต่อเนื่อง หลังจากการระบาดใหญ่ เฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ทำให้อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีพุ่งใกล้ 7% ตามข้อมูลของ Freddie Mac แม้อัตราจะลดลงเล็กน้อยเหลือประมาณ 6.2% เมื่อสัปดาห์ก่อน แต่ยังสูงกว่าระดับช่วงโควิดอย่างมาก 

อัตราดอกเบี้ยสูงทำให้การซื้อบ้านยากขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ขณะเดียวกัน “การล็อกอัตราดอกเบี้ย” ทำให้เจ้าของบ้านเดิมจำนวนมากคงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ส่งผลให้ปริมาณบ้านมือสองในตลาดลดลง ผลลัพธ์คือ ความต้องการมีอยู่ แต่การซื้อขายไม่ไหลลื่น เกิดคอขวดเชิงโครงสร้างในตลาดที่อยู่อาศัย 

ในบริบทนี้ การผลักดันของทรัมป์เพื่อซื้อ MBS ขนาดใหญ่มีเจตนาชัดเจน — ข้ามช่องทางการคลังแบบดั้งเดิมและแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยโดยตรงผ่านอัตราดอกเบี้ย ใช้วิธีที่เร็วกว่าและมีต้นทุนทางการเมืองต่ำกว่า พร้อมซื้อเวลาในรอบการเลือกตั้ง 

ตรรกะนโยบาย: ไม่ใช่ QE แต่เกือบเหมือน QE 

Fannie Mae และ Freddie Mac เป็นหน่วยงานที่ดำเนินงานเชิงตลาด แต่ถูกควบคุมโดย Federal Housing Finance Agency (FHFA) ตั้งแต่วิกฤติการเงินปี 2008 หน้าที่หลักคือซื้อสินเชื่อจำนองจากธนาคาร แปลงเป็น MBS ขายให้นักลงทุน และให้การสนับสนุนเครดิตโดยปริยายจากรัฐบาล 

ตามแผนปัจจุบัน GSEs จะเพิ่มการถือครอง MBS โดยเก็บไว้ในงบดุลประมาณ 200 พันล้านดอลลาร์ แทนที่จะขาย MBS ที่ออกใหม่ทั้งหมดสู่ตลาด กลไกส่งผ่านมีดังนี้: 

• การถือครองเพิ่มขึ้น → อุปทาน MBS ในตลาดลดลง 
• ความต้องการสัมพัทธ์เพิ่มขึ้น → ราคาปรับขึ้น ผลตอบแทนลดลง 
• ธนาคารอ้างอิงอัตราจากผลตอบแทน MBS → อัตราดอกเบี้ยจำนองลดลง 

นี่ไม่ใช่การดำเนินการโดยตรงของเฟด และไม่ใช่ QE อย่างเคร่งครัด แต่ผลกระทบต่อตลาดคล้ายกัน คือกดต้นทุนการกู้ระยะยาวลงโดยเพิ่มความต้องการพันธบัตร สร้างผลลัพธ์ระยะสั้นที่ใกล้เคียง QE 

ดอลลาร์ อัตราดอกเบี้ย และกระแสเงินทุน: ผลกระทบของนโยบาย 

เมื่อกดอัตราดอกเบี้ยระยะยาวโดยตรง ผลกระทบจะขยายไปไกลกว่าตลาดที่อยู่อาศัย ส่งต่อไปตามเส้นอัตราผลตอบแทนสู่สินทรัพย์ดอลลาร์ ความเสี่ยง และกระแสเงินทุนโลก  

• อัตราดอกเบี้ยและดอลลาร์: ความน่าสนใจลดลง 

การซื้อ MBS ขนาดใหญ่กดอัตราดอกเบี้ยระยะยาว ทำให้เส้นอัตราผลตอบแทนแบนลง และลดความได้เปรียบของสินทรัพย์สหรัฐฯ ในบริบทที่เฟดยังอยู่ในเส้นทางลดดอกเบี้ย และเงินทุนโลกมองหาผลตอบแทน การกดอัตราดอกเบี้ยเชิงโครงสร้างอาจทำให้ดอลลาร์อ่อนลงเล็กน้อย ขณะที่สินทรัพย์นอกดอลลาร์ เช่น พันธบัตรตลาดเกิดใหม่และเครดิตความเสี่ยงสูง อาจได้ประโยชน์หากความต้องการเสี่ยงเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ดอลลาร์ไม่น่าจะอ่อนตัวต่อเนื่องทันที ความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์และสถานะสินทรัพย์ปลอดภัยยังคงอยู่ ระยะสั้นดอลลาร์มีแนวโน้มอ่อนลงพร้อมความผันผวนมากกว่าลดลงแบบทางเดียว 

• หุ้นสหรัฐฯ และภาคที่อยู่อาศัย: ความคาดหวังอัตราดอกเบี้ยนำการปรับราคา 

หลังประกาศของทรัมป์ สินทรัพย์กลุ่มอสังหาฯ ตอบสนองก่อน เช่น หุ้น Rocket Companies และ loanDepot พุ่งขึ้น หุ้นผู้พัฒนาโครงการบ้านปรับตัวบวก 

แสดงให้เห็นว่าตลาดปรับตัวเร็วต่อความคาดหวังอัตราดอกเบี้ยต่ำ แม้ความต้องการซื้อบ้านจริงยังไม่ดีขึ้นมาก แต่สินทรัพย์ตอบสนองทันทีเมื่อเงื่อนไขการเงินถูกมองว่าผ่อนคลาย  

• การขยายผลของนโยบายเฟด 

แม้ไม่ใช่นโยบายของเฟด แต่แผนนี้สะท้อนรอบผ่อนคลายที่ผ่านมา เสริมการรับรู้ว่านโยบายโดยรวมยังเอื้อตลาด หากอัตราดอกเบี้ยระยะยาวลดลงต่อ ความคาดหวังการลดดอกเบี้ยในอนาคตอาจส่งผลต่อการกำหนดราคาพันธบัตรและสินทรัพย์เสี่ยง อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการดำเนินนโยบายอย่างต่อเนื่อง หากตลาดสงสัยขอบเขตหรือความยืดหยุ่นด้านกฎระเบียบ ราคาสามารถปรับตัวก่อนการดำเนินจริง 

ความเสี่ยงและข้อจำกัด: ไม่มีของฟรี 

ในมุมมองการลด “ค่าครองชีพ” แผนนี้ให้ประโยชน์ระยะสั้นชัดเจน แต่ความเสี่ยงระยะกลางยังสูง 

อย่างแรกข้อจำกัดด้านการดำเนินงานและกฎระเบียบ การเพิ่มการถือครอง MBS ของ GSEs ทำให้ความเสี่ยงอยู่บนงบดุลที่รัฐบาลค้ำประกันมากขึ้น ณ ตุลาคม 2025 สินทรัพย์ที่ถือครองเพิ่มขึ้นแล้วราว 25% จากระดับก่อนหน้า การเพิ่มอีก 200 พันล้านดอลลาร์ใกล้ขีดจำกัดกฎระเบียบ หาก FHFA ไม่ผ่อนคลายข้อจำกัด ประสิทธิภาพแผนอาจจำกัด 

ข้อที่สอง ปัญหาเชิงโครงสร้างยังอยู่ แม้อัตราดอกเบี้ยลดลง แต่ข้อจำกัดด้านอุปทานไม่หาย หากความต้องการถูกกระตุ้นแต่ปริมาณบ้านไม่เพิ่ม ราคาบ้านอาจยังสูง ทำให้เป้าหมายความสามารถซื้อบ้านไม่สำเร็จ 

และสุดท้ายความเสี่ยงจากหนี้สูง อัตราดอกเบี้ยต่ำกระตุ้นการก่อหนี้ หากเศรษฐกิจกลับตัว ครัวเรือนที่มีหนี้สูงจะเผชิญความเสี่ยงมากขึ้น อาจกลับเข้าสู่วงจร “ค้ำประกันโดยปริยาย → สะสมความเสี่ยง → รัฐต้องอุ้ม 

 จับตาช่องว่างระหว่างนโยบายกับความจริง  

โดยรวม แผนซื้อ MBS มูลค่า 200 พันล้านดอลลาร์นี้ทำหน้าที่เป็นตัวกระตุ้นระยะสั้น อาจช่วยลดภาระจ่ายรายเดือนของบางครัวเรือนหลายร้อยดอลลาร์ในปี 2026 หรือสร้างผลทางการเมืองในรัฐสำคัญ แต่ต้นทุนคือระบบการเงินที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ที่เอนเอียงไปสู่ “ใหญ่เกินกว่าจะล้ม” และการค้ำประกันโดยปริยายมากขึ้น  

สำหรับเทรดเดอร์ ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม ได้แก่: 

• FHFA จะเพิ่มเพดานการถือครองของ GSEs หรือไม่?
  • → หากใช่ การเทรดตามอัตราดอกเบี้ยอาจยังได้รับแรงหนุน 

• อัตราดอกเบี้ยจำนอง 30 ปีจะลดลงต่ำกว่า 6% ได้จริงในไตรมาส 1 หรือไม่?
  • → หากไม่ การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจจางเร็ว 

• นโยบายเสริม เช่น การห้ามสถาบันซื้อบ้านเดี่ยว จะมีผลจริงหรือไม่? 

ช่องว่างระหว่างตรรกะนโยบายกับความจริงของตลาดอาจสร้างโอกาสเทรด แต่ก็เป็นจุดสำคัญของการบริหารความเสี่ยง