中国房地产新政密集发布 - 房市能否平稳着陆？

当局希望通过购买存量房和未使用土地减轻房地产开发商的流动性压力，控制其破产风险；同时降低民众的贷款成本，刺激购房需求。

受此利好消息影响，HK50在政策发布当天收高将近110点，刷新了本轮涨势的新高。而与CSI300相关性更高，且对中国政策调整更加敏感的CN50上周五大涨2%，收盘逼近$12,900。

政策亮点：重点是什么？

5月18日，政策制定者宣布了一系列房地产宽松措施，包括：

• 央行提供3000亿元再贷款，帮助地方政府和国有企业从开发商手中购买未售出的房屋和未使用的土地。
• 首次和二次购房者的最低首付比例分别降低5%至15%和25%，取消按揭贷款利率下限，下调公积金贷款利率0.25%。
• 融资“白名单”尽量满足在建项目的合理融资需求，建立长效机制

鉴于后两项举措更多是去年8月和今年1月政策的延续，本轮政策最重要的变化是第一项。这意味着当局表态，将以中国人民银行和地方政府专项债券的资金，作为房地产开发商最后的买家。

通过这样做，因资金紧张被迫甩卖资产的开发商有望获得更多流动性，同时也可以向居民提供更多保障性住房，改善供需结构。总体看来，当局的“救市”意图明显。

宏观背景与动因：为何房地产市场再次进入视野？

从国内的情况来看，中国上个月的新增贷款自2005年以来首次转负，信贷需求疲软。上周五发布的一系列经济数据中，4月工业生产受电动车推动，实现6.7%的超预期同比增长；而固定资产投资和零售销售同比涨幅分别是4.2%和2.3%，双双低于共识。

在本轮刺激政策出台之前，房市依然不容乐观。全国房价指数的月度下降幅度是3.1%，而且北上广深的房价环比和同比普遍回落，结果全部低于市场预期， 投资和购买意愿有限。

由此看来，中国经济依然延续了“两速度”的复苏模式，出口和新能源拉动经济增长，消费和房地产则构成拖累。

一方面，为了稳定大幅放缓的信贷增长，财政部上周一宣布发行1万亿元超长期特别国债，用于基础设施建设。

另一方面，上周二拜登政府宣布加征包括电动车和芯片在内的中国商品关税。虽然它只覆盖了中国总出口的0.5%和对美出口的4%，但对于出口和新能源作为中国经济增长动力可持续性的担忧仍然存在。

总结来说，面临外部需求潜在放缓而消费疲软的情况，决策者有必要加强财政刺激并扶持房地产板块。这有助于实现中国经济5%的增长目标，提高对贸易保护主义的抗风险能力。

政策执行有哪些潜在阻力？

不管是从开发商的供给侧还是从居民购买的需求侧来看，本轮房地产提振措施都有所兼顾。但是我们也观察到，HK50和CN50在周五短暂冲高之后，这周都出现了不同程度的回撤。利好消息的作用时间之短暂，反映出人们对政策落实阻力的思考 。

第一，国有企业可能缺乏购买未出售房屋作为保障性住房的动力。2023年中国一线城市的租金收益率平均仅为1.4%，而社会住房再贷款的利率为1.75%，租金可能无法覆盖利息支出和运营维护成本，政策响应力度受到挑战。

第二，地方政府已经面临较大的财政压力。虽然政策要求地方政府不增加隐形债务，通过专项债券融资，但如果没有额外补贴，维持房屋出租的收支平衡大概率还需要地方财政支持。考虑到地方债务已经高企，地方官员工资遭受削减，很难判断房地产提振和地方债务恶化哪一个会先到来。

第三，银行对信用风险的承担意愿有限。虽然有来自央行的3000亿元拨款而撬动的5000亿元资金作为支持，但商业银行放贷需要”自主决策，风险自担”。考虑到目前房市在投资、开发、完工和销售全方面低迷的情况，银行很可能因为显著的信用风险而不愿放贷。

再加上5000亿元资金规模不及市场预期，大部分人还对房地产购买持观望态度。

政策展望与重点关注

总体来说，虽然政策执行面临各方面挑战，但是我们要肯定，这是一次中国当局提振房地产市场的积极尝试，对房地产去库存、盘活房企现金流和增强市场信心有重要作用。

鉴于政府债券发行增加，引发财政扩张，虽然周一的1年期和5年期LPR保持不变，但为了管理流动性，我认为近期内当局有可能再次降准。

至于房市能否实现平稳着陆，我认为还有以下两点因素有待观察：

政策的覆盖面和资金量直接影响着最终效果是托底、稳定还是刺激，加之部分城市政策实施成本收益不匹配的问题，后续的政策支持非常重要。

我们也要关注中国经济基本面，包括失业、居民可支配收入和收入预期的情况。因为政府购买只是暂时性手段，最终目的还是增加对房地产的有机需求。