特朗普 2000 億 MBS 購買計畫：短線房市反彈，長線風險加碼

美國總統唐納德·特朗普週四（1 月 8 日）宣布，他已指示相關代表推動政府支持企業（GSE）——房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）——執行 2000 億美元抵押貸款支持證券（MBS）購買計畫，目標是壓低抵押貸款利率、降低月供、改善住房可負擔性。

消息公布後，市場立即做出反應：MBS 價格走高，房地產相關股票與利率敏感資產出現反彈，長端利率波動明顯加大。

但實際上，這並不只是一次「救樓市」的政策操作，而更像是一輪以政府隱性擔保為槓桿的利率預期交易。短期對利率和風險資產偏利多，但中期更像是放大波動，而非重塑趨勢。

市場背景：高房貸利率下，住房體系正在「失速」

過去兩年，美國住房市場持續承壓。疫情後，美聯儲快速升息，30 年期固定抵押貸款利率一度逼近 7%。根據房地美數據，儘管過去一週平均利率小幅回落至約 6.2%，但與疫情期間水平相比，仍處於明顯高位。

高利率直接抬高了購房門檻，首當其衝的是首次購房者；同時，「利率鎖定」讓大量存量房主選擇繼續持有低息貸款，壓制了二手房供給。結果是：需求存在，但交易無法順暢發生，住房市場出現明顯的結構性卡頓。

在這樣的背景下，特朗普推動大規模 MBS 購買，意圖非常清晰——繞過傳統財政路徑，直接從利率端下手，用更快、政治成本更低的方式緩解住房壓力，同時為選舉周期爭取時間和空間。

政策邏輯：不是 QE，勝似 QE

房利美和房地美名義上是市場化機構，但自 2008 年金融危機以來一直處於聯邦住房金融局（FHFA）接管之下。其核心職能是從銀行收購住房貸款、打包成 MBS 並出售給投資者，同時提供隱性的政府信用背書。

按照目前的設想，GSE 將擴大自持 MBS 規模，不再把新增 MBS 全部拋向市場，而是將其中約 2,000 億美元留在資產負債表上。其傳導路徑並不複雜：

• 自持規模擴大 → 市場可流通 MBS 供給下降
• 需求相對上升 → MBS 價格上漲，收益率下行
• 銀行發放新貸款參考 MBS 利率 → 房貸利率下行

這並非美聯儲直接操作，因此嚴格意義上不屬於量化寬鬆（QE）。但從市場效果看，它同樣是通過「增加債券需求、壓低長期收益率」來影響融資成本，短期影響與 QE 高度相似。

美元、利率與資金流向：政策可能如何傳導？

當政策力量開始直接壓低長期利率，影響就不再局限於房地產，而會順著收益率曲線，向美元資產、風險偏好和全球資本流動層層傳導。

• 利率與美元：吸引力被動削弱

規模性 MBS 購買可能對長期利率形成下行壓力。這意味著，收益率曲線可能階段性趨平，美國資產的收益率優勢被動收窄。

在美聯儲仍處於降息通道、全球資金重新尋找回報的背景下，這種結構性壓低利率的政策，可能給美元帶來溫和貶值壓力。相對而言，部分非美元資產——如新興市場債券、高收益信用——在風險偏好改善時更具吸引力。

不過，這並不等同於美元立即進入單邊下行週期。地緣政治風險、全球避險需求，以及美元資產的安全港屬性仍然存在，短期更可能呈現震盪偏弱，而非趨勢性下跌。

• 美股與房地產板塊：利率預期先行定價

特朗普計畫公布後，市場最先反應的是房地產相關資產：例如 Rocket Companies 和 loanDepot 股價大幅反彈，房屋建築商板塊也出現積極定價。

這反映了市場對利率下行預期的快速調整。即便實體需求尚未明顯改善，只要融資條件被認為正在放鬆，相關資產就會提前反應。

• 美聯儲貨幣政策傳導機制的延伸

雖然這次操作並非美聯儲主導，但其邏輯與過往寬鬆週期高度相似，容易強化市場對「政策整體偏鬆」的判斷。一旦長端利率持續下行，市場對未來降息節奏的預期，本身就會反過來影響債券與風險資產的定價。

需要警惕的是，這種預期一旦建立，也會非常依賴政策執行的持續性。如果市場開始懷疑操作空間或監管約束，價格調整可能會走在政策前面。

風險與約束：這不是一張「免費午餐」

從降低選民最關注的「生活成本」角度看，這項計畫短期利多明顯，但中期風險同樣不容忽視。

第一，執行與監管約束。GSE 擴大自持 MBS，意味著風險更多留在帶有政府信用色彩的資產負債表上。截至 2025 年 10 月，其自持資產規模已較此前上升約 25%，再增加 2,000 億美元，將逼近監管容忍邊界。一旦 FHFA 不願或無法進一步放鬆限制，政策效果可能大打折扣。

第二，結構性問題依舊無解。即便利率下降，住房供給不足的問題也不會自動消失。如果需求被政策刺激而供給無法同步釋放，房價反而可能再次承壓，削弱「可負擔性」初衷。

更重要的是，人為壓低利率往往會鼓勵更高槓桿。一旦經濟週期反轉，高負債家庭的風險將被放大，最終仍可能回到「隱性擔保—風險累積—政策兜底」的老路徑。

關注政策與現實落差

總的來說，這項 2,000 億美元的 MBS 購買計畫，更像是一劑短效政策興奮劑。它可能讓部分家庭在 2026 年少付幾百美元月供，或在關鍵搖擺州帶來可觀的政治回報。但代價是，美國住房金融體系再次向「大而不倒」和隱性擔保方向傾斜。

對交易員而言，接下來值得關注：

• FHFA 是否上調 GSE 自持上限 → 如果上調，利率交易邏輯可能持續
• 30 年期房貸利率能否在 Q1 實質性跌破 6% → 若失敗，房地產反彈可能迅速退潮
• 配套政策（如此前宣布禁止機構投資者購買獨棟住宅）是否真正落地

政策邏輯與市場現實之間的落差，可能成為交易機會所在，也同樣是風險管理成敗的分水嶺。